서울 아파트값 오름세 속 거래량 급감…9월 3,288건, 전년 동월보다 62% 감소

지난 글에서 본 것처럼 서울 아파트값은 1년 넘게 올랐다. 그런데 집을 사고파는 사람은 오히려 눈에 띄게 줄었다. 가격은 오르는데 거래가 말라 가는 이 어색한 조합이 지금 서울 시장의 가장 큰 특징이다.

오름세 속에서 말라 가는 거래

서울 아파트 매매가격은 10월 둘째 주에 0.16%, 셋째 주에 0.13% 오르며 여전히 오름세를 이어 가고 있다. 반면 거래량은 가파르게 줄었다. 국토교통부는 서울 아파트 매매 거래량이 5월 8,900건에서 8월 4,600건으로 48.7% 줄었다고 밝혔고, 9월 거래량은 3,288건으로 전년 같은 달보다 62% 적었다. 월별로 놓고 보면 흐름이 더 또렷한데, 집계 시점에 따라 숫자가 조금씩 달라질 수 있다는 점은 감안해야 한다.

쌓이는 매물, 늘어난 선택지

매물은 올해 초 5만 7,000건에서 최근 7만 4,000건으로 30%가량 늘었다. 팔려는 사람은 늘었는데 사려는 사람이 그만큼 따라오지 않았다는 얘기다. 매물이 쌓이면 사려는 사람은 고를 수 있는 선택지가 늘고 서둘러 계약하지 않아도 되니, 호가를 놓고 서로 눈치를 보는 시간이 길어지기 쉽다. 앞 글에서 짚었듯 매물 증가는 강남3구에 몰려 있어서, 전체 평균만 보고 모든 동네가 한가해졌다고 말하기는 어렵다.

매수우위지수 69.5가 말하는 것

KB부동산의 서울 매수우위지수는 10월 12일 주에 69.5로 전주(73.3)보다 3.8포인트 떨어졌다. 이 지수는 100보다 낮으면 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻이다. 7월 중순 90 가까이 올랐던 지수가 6개월 만에 다시 60대로 내려온 셈이다.

지역별로는 강남 11개 구가 61.7(전주 66.7)으로 강북권 78.2(전주 80.7)보다 더 약했다. 같은 서울이어도 고가 지역일수록 매수 심리가 빨리 식고 있다는 신호로 읽힌다.

호가와 자금력 사이의 간극

가격 지표와 거래 지표가 따로 노는 이유로는 파는 사람과 사는 사람의 기대 가격 차이가 꼽힌다. 파는 쪽은 오른 호가를 쉽게 내리지 않고, 사는 쪽은 대출 한도와 자기자금이라는 현실에 막혀 따라가지 못한다. 거래가 적으면 자금 여유가 있는 소수의 높은 가격 거래가 지표에 크게 반영되는 것으로도 보인다.

실제로 10월 셋째 주 서울 최고가 거래는 압구정 신현대12차 전용 182.95㎡의 92억 원으로, 일주일 전보다 4억 원 높았다. 한쪽에서는 이렇게 큰 거래가 나오는데 다른 쪽에서는 거래가 끊기는 모습이 한 달 안에 나란히 보인다.

거래를 막는 가장 큰 벽은 무엇일까

정리하면 가격이 올랐다는 얘기와 거래가 줄었다는 얘기는 서로 모순이 아니라 같은 현상의 양면일 수 있다. 사고 싶은 사람은 있는데 빌릴 수 있는 돈이 막혀 있다면 거래는 줄고 가격은 일부 지역에서만 오를 수 있기 때문이다.

그래서 다음 글에서는 그 문턱으로 자주 지목되는 대출 한도를 가격대별로 뜯어본다. 집값이 아니라 내가 가진 돈이 기준이 되는 시장이 어떤 모습인지 확인해 보려 한다.

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