부동산

대출 한도가 정해져 있어도 이자 부담은 금리에 따라 달라진다. 한국은행은 올해 7월과 8월에 기준금리를 연달아 올린 뒤 10월에는 숨을 골랐다. 이 결정이 부동산 시장과 어떻게 맞닿아 있는지 짚어 본다.

7·8월 인상 뒤 이어진 동결

한국은행 금융통화위원회는 10월 22일 기준금리를 연 3.00%로 동결했다. 위원 7명이 모두 찬성했고, 7월과 8월 연속 인상 뒤에 나온 결정이어서 긴축 기조는 유지한 채 숨을 고르는 성격으로 읽힌다.

동결을 택한 배경

9월 소비자물가는 1년 전보다 2.9% 올라 한은 목표인 2.0%를 웃돌았고, 원/달러 환율은 1,320원대였다. 물가가 목표를 웃도는 상황에서는 금리를 섣불리 내리기 어렵고, 이미 두 차례 올린 뒤 곧바로 더 올리기도 부담스러운 만큼 한 박자 쉬어 가는 선택이 나온 것으로 보인다. 한은은 추가 인상의 시기와 속도를 물가와 경기, 금융안정 상황을 보며 정하겠다는 입장이다.

부동산을 직접 언급한 대목

금통위는 수도권 주택시장과 가계부채 관련 금융불균형 위험에 계속 유의해야 한다고 강조했다. 금리를 올리고 멈추는 판단에 집값과 가계 빚이 포함되어 있다는 뜻이다. 결정 내용을 표로 정리하면 이렇다.

구분	내용
현재 기준금리	연 3.00%
인상 시점	7월, 8월 연속
9월 소비자물가	전년 대비 2.9%
올해 마지막 금통위	11월 26일

금리를 올렸는데도 오른 집값

금리를 두 번 올렸는데도 서울 아파트값은 10월 셋째 주 기준 89주째 올랐다. 금리가 집값을 곧바로 누른다는 공식이 이번에는 맞지 않은 셈이다. 다만 같은 기간 거래량이 크게 줄고 매수우위지수가 낮아진 점을 보면, 금리 부담이 가격보다 먼저 심리와 거래에 영향을 줬을 수 있다는 해석도 가능하다.

다음 분기점은 11월 26일

올해 마지막 금통위는 11월 26일이다. 한은이 8월에 공개한 금통위원들의 6개월 뒤 금리 전망에서는 21개 점 가운데 10개가 연 3.25%에 찍혀 가장 많았다. 그래서 추가 인상 여부와 이번 인상 국면의 끝이 어디일지에 관심이 쏠린다. 전망은 전망일 뿐이어서 확정된 것처럼 받아들이기는 곤란하다.

금리 말고 시장을 움직이는 변수는 무엇일까

금리는 사려는 사람의 부담을 키우는 변수지만, 팔려는 사람이 집을 내놓을지는 세금과 대출 규제 같은 다른 조건에 더 크게 좌우된다. 이자가 부담스럽다고 곧바로 집을 내놓는 건 또 다른 문제여서, 팔려는 사람 앞에는 세금이라는 벽이 있다. 그래서 다음 글에서는 올해 5월 4년 만에 다시 시작된 다주택자 양도세 중과가 매물과 거래를 어떻게 바꿨는지 따라가 본다.

 

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거래가 줄어든 이유를 하나만 꼽으라면 많은 전문가가 대출을 먼저 말한다. 집값은 올랐는데 빌릴 수 있는 돈은 가격대에 따라 정해져 있기 때문이다. 이번 글은 그 한도를 구간별로 정리해 본다.

가격대별로 갈린 한도

10·15 대책 이후 서울에서는 주택 가격에 따라 주택담보대출 한도가 달라진다. 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 원을 넘고 25억 원 이하이면 최대 4억 원, 25억 원을 넘으면 최대 2억 원이다. 구간별 한도를 표로 놓으면 한눈에 들어온다.

주택 가격	주택담보대출 한도
15억 원 이하	최대 6억 원
15억 원 초과 25억 원 이하	최대 4억 원
25억 원 초과	최대 2억 원

비싼 집일수록 커지는 자기 돈의 몫

한도가 집값에 비례해 늘지 않으니 집이 비쌀수록 대출이 메우는 비중은 작아지고, 나머지는 자기자금이나 가족의 도움, 기존 집을 판 돈으로 채워야 한다. 예를 들어 25억 원이 넘는 집은 대출로 보탤 수 있는 돈이 2억 원까지여서 나머지는 스스로 마련해야 한다.

같은 서울이어도 어느 가격대를 보느냐에 따라 문턱 높이가 다르다는 뜻이다. 고가 주택일수록 자기자금 비중이 곧 구매 자격이 되는 구조다.

대출이 바꾼 지역별 흐름

고가 주택 쪽 문턱이 높아지자 수요가 대출 한도 안에서 살 수 있는 중저가 지역으로 옮겨 갔다는 해석이 나온다. 지난 1년간 성북·서대문·강서가 많이 오르고 강남과 서초가 덜 오른 흐름과 겹친다. 다만 대출 하나만으로 설명하기는 어렵고, 토지거래허가구역과 세금, 공급 부족이 함께 작용했다고 보는 편이 맞다.

엇갈리는 평가

전문가 52명을 대상으로 한 조사에서 대출 규제는 현금이 많은 사람과 중저소득층의 격차를 키웠다는 비판을 받았다. 한도가 묶이면서 내 집 마련의 기회가 줄었다는 주장이다. 반대로 아파트 갭투자 비중이 지난해 10월 37.9%에서 올해 8월 6.1%로 내려간 점은 규제의 성과로 꼽힌다. 개선 방향으로는 대출을 일괄 축소하기보다 실수요자를 보호하면서 투자 수요를 관리하는 쪽으로 설계해야 한다는 의견이 많았다.

전세로도 번진 문턱

대출 규제는 전세자금대출 강화로도 이어졌고, 전세를 구하던 수요가 월세로 옮겨 가는 원인 가운데 하나로 지목되는 이유가 여기에 있다. 전세는 목돈이 부족한 사람들이 대출에 기대 구하는 경우가 많아서, 이 대출이 조여지면 전세를 포기하고 월세로 눈을 돌리는 사람이 늘 수 있다. 이 이야기는 임대차 시장을 다루는 글에서 다시 이어 본다.

금리가 오르면 이 문턱은 어떻게 달라질까

한도는 정해져 있어도 이자 부담은 금리에 따라 달라진다. 같은 금액을 빌려도 금리가 오르면 매달 내는 돈이 늘어나기 때문에 사는 사람의 부담은 한도 숫자보다 더 커질 수 있다.

그래서 다음 글에서는 한국은행이 10월에 내린 기준금리 결정을 정리한다. 금리를 올려 온 흐름이 집값과 대출에 어떤 신호를 주는지 살펴본다.

 

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지난 글에서 본 것처럼 서울 아파트값은 1년 넘게 올랐다. 그런데 집을 사고파는 사람은 오히려 눈에 띄게 줄었다. 가격은 오르는데 거래가 말라 가는 이 어색한 조합이 지금 서울 시장의 가장 큰 특징이다.

오름세 속에서 말라 가는 거래

서울 아파트 매매가격은 10월 둘째 주에 0.16%, 셋째 주에 0.13% 오르며 여전히 오름세를 이어 가고 있다. 반면 거래량은 가파르게 줄었다. 국토교통부는 서울 아파트 매매 거래량이 5월 8,900건에서 8월 4,600건으로 48.7% 줄었다고 밝혔고, 9월 거래량은 3,288건으로 전년 같은 달보다 62% 적었다. 월별로 놓고 보면 흐름이 더 또렷한데, 집계 시점에 따라 숫자가 조금씩 달라질 수 있다는 점은 감안해야 한다.

구분	서울 아파트 매매 거래량	비교
5월	8,900건	–
8월	4,600건	5월 대비 48.7% 감소
9월	3,288건	전년 같은 달 대비 62% 감소

쌓이는 매물, 늘어난 선택지

매물은 올해 초 5만 7,000건에서 최근 7만 4,000건으로 30%가량 늘었다. 팔려는 사람은 늘었는데 사려는 사람이 그만큼 따라오지 않았다는 얘기다. 매물이 쌓이면 사려는 사람은 고를 수 있는 선택지가 늘고 서둘러 계약하지 않아도 되니, 호가를 놓고 서로 눈치를 보는 시간이 길어지기 쉽다. 앞 글에서 짚었듯 매물 증가는 강남3구에 몰려 있어서, 전체 평균만 보고 모든 동네가 한가해졌다고 말하기는 어렵다.

매수우위지수 69.5가 말하는 것

KB부동산의 서울 매수우위지수는 10월 12일 주에 69.5로 전주(73.3)보다 3.8포인트 떨어졌다. 이 지수는 100보다 낮으면 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻이다. 7월 중순 90 가까이 올랐던 지수가 6개월 만에 다시 60대로 내려온 셈이다.

지역별로는 강남 11개 구가 61.7(전주 66.7)으로 강북권 78.2(전주 80.7)보다 더 약했다. 같은 서울이어도 고가 지역일수록 매수 심리가 빨리 식고 있다는 신호로 읽힌다.

호가와 자금력 사이의 간극

가격 지표와 거래 지표가 따로 노는 이유로는 파는 사람과 사는 사람의 기대 가격 차이가 꼽힌다. 파는 쪽은 오른 호가를 쉽게 내리지 않고, 사는 쪽은 대출 한도와 자기자금이라는 현실에 막혀 따라가지 못한다. 거래가 적으면 자금 여유가 있는 소수의 높은 가격 거래가 지표에 크게 반영되는 것으로도 보인다.

실제로 10월 셋째 주 서울 최고가 거래는 압구정 신현대12차 전용 182.95㎡의 92억 원으로, 일주일 전보다 4억 원 높았다. 한쪽에서는 이렇게 큰 거래가 나오는데 다른 쪽에서는 거래가 끊기는 모습이 한 달 안에 나란히 보인다.

거래를 막는 가장 큰 벽은 무엇일까

정리하면 가격이 올랐다는 얘기와 거래가 줄었다는 얘기는 서로 모순이 아니라 같은 현상의 양면일 수 있다. 사고 싶은 사람은 있는데 빌릴 수 있는 돈이 막혀 있다면 거래는 줄고 가격은 일부 지역에서만 오를 수 있기 때문이다.

그래서 다음 글에서는 그 문턱으로 자주 지목되는 대출 한도를 가격대별로 뜯어본다. 집값이 아니라 내가 가진 돈이 기준이 되는 시장이 어떤 모습인지 확인해 보려 한다.

 

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서울과 가까운 경기도 그린벨트에 새로운 주거단지가 들어선다. 정부가 10월 29일 김포·구리·하남·의정부·고양 등 5개 지역의 신규 공공택지 6곳을 발표하면서 수도권 주택 공급 계획이 구체화됐다. 이번에 공급하기로 한 주택은 총 7만6700가구다.

지난 8월 13일 발표한 2만7200가구까지 합치면 신규택지 공급 규모는 10만3900가구에 이른다. 서울 집값과 주거비 부담을 줄이기 위해 서울 경계에서 약 5km 이내의 개발제한구역을 활용하겠다는 계획인데, 어느 지역에 얼마나 들어서는지부터 살펴봤다.

신규택지 6곳, 공급 규모는 얼마나 될까? 김포아라 3만7000가구로 가장 많아

이번 발표에서 가장 눈에 띄는 지역은 김포다. 전체 신규 공급 물량의 절반 가까이가 김포아라지구에 집중됐다.

정부는 이미 훼손됐거나 난개발이 우려되는 그린벨트를 중심으로 후보지를 선정했다고 설명했다. 이번 발표는 신규택지 조성 계획으로, 개별 아파트의 분양 일정이나 분양가격이 확정된 것은 아니다.

김포아라·구리건원, 서울 접근성이 핵심

김포아라지구는 서울 강서구와 가까운 한강변에 조성될 예정이다. 3만7000가구 규모로 이번 발표에서 가장 큰 사업지이며, 인근에서는 지하철 5호선 김포 연장사업이 추진되고 있다. 정부는 한강시네폴리스 일반산업단지와 고촌 물류단지 등을 연계해 주거와 일자리가 함께하는 생활권으로 개발할 계획이다.

구리건원지구에는 1만4600가구가 들어선다. 기존 구리 E-커머스 신성장 첨단도시 사업 부지를 공공주택지구로 전환하는 방식으로, 농수산물도매시장 이전 검토와 수변 생활권 조성도 함께 추진된다. 두 지역 모두 서울 접근성이 중요한 장점이지만, 실제 교통 편의성은 앞으로 확정될 철도와 도로 계획에 따라 달라질 수 있다.

하남은 두 곳에 1만8500가구 공급

하남에서는 미사와 감일에 각각 신규택지가 조성된다. 하남미사 K-컬처지구는 미사섬 인근에 1만2000가구를 공급하는 계획이다. 주변의 미사경정공원과 한강 수변 공간을 활용하면서 문화시설과 공원을 함께 조성하는 방안이 추진된다.

하남감일2지구는 기존 감일지구와 연결되는 생활권으로 개발되며, 공급 규모는 6500가구다. 특히 지하철 3호선 연장사업과 연계한 교통체계 구축이 주요 계획에 포함됐다. 기존 주거단지와 연결되는 만큼 생활 편의시설을 공유할 가능성이 있지만, 늘어나는 인구를 감당할 교통대책도 중요해 보인다.

의정부다락원과 고양대곡은 역세권 개발

의정부다락원지구에는 2600가구가 공급된다. 주한미군 반환공여지인 캠프잭슨 부지가 포함되며, 지하철 1호선과 7호선이 만나는 도봉산역과 가까운 것이 특징이다. 정부는 일자리와 생활서비스, 체육시설을 갖춘 공원 등을 조성해 직주근접형 주거지로 개발할 예정이다.

고양은 기존 대곡지식융합지구를 확장해 4000가구를 추가 공급한다. 대곡역은 GTX-A를 비롯한 여러 철도 노선이 연결되는 환승 거점이다. 이번 확장사업에서는 역 남북을 연결하고 환승체계를 개선하는 방안도 추진된다.

2030년 착공 목표, 분양은 언제일까?

정부 목표는 2030년까지 착공하는 것이다. 이를 위해 지구 지정과 보상 등 행정절차를 단축하는 최단기 착공모델을 적용하기로 했다. 그러나 착공과 입주는 서로 다르다.

2030년까지 공사를 시작하겠다는 목표이지, 그때 입주할 수 있다는 의미는 아니다. 현재 개별 단지의 청약 일정과 분양가격도 발표되지 않았다. 또한 신규택지 발표에 따른 투기 수요를 막기 위해 후보지 주변 토지거래를 조사하고, 이상거래에 대해서는 추가 검증을 진행할 방침이다.

그린벨트 해제, 집값보다 먼저 볼 것은 교통

이번 공급대책에서 주목할 부분은 서울이 아니라 서울과 맞닿은 경기도 지역에 공급 물량을 집중했다는 점이다. 서울 안에서 대규모 주택용지를 확보하기 어려운 만큼 인접 지역의 그린벨트를 활용하는 방식인데, 공급 규모만으로 주거 여건이 좋아진다고 판단하기는 어렵다. 특히 김포와 하남처럼 이미 교통 혼잡이 거론되는 지역에서는 철도 연장과 도로 확충이 실제로 언제 이뤄지는지가 중요하다.

신규택지 발표가 주변 아파트 가격 상승으로 곧바로 이어진다고 단정할 수도 없다. 앞으로 확인할 것은 지구 지정, 보상, 광역교통대책, 착공 일정과 분양계획이다.

이번 발표로 수도권에 7만6700가구의 신규 공급 계획이 추가됐다. 주택 공급 확대라는 방향은 분명하지만, 계획이 실제 주거 안정으로 이어질지는 앞으로의 사업 추진 속도와 교통 인프라 구축에 달려 있을 것 같다.

 

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작년 10월 15일에 나온 부동산 대책이 어느새 1년을 넘겼다. 서울 전역을 규제로 묶으면 집값이 잡힐 것이라는 기대가 컸는데, 그사이 서울 아파트값은 오히려 두 자릿수 가까이 올랐다. 그 1년을 숫자로 먼저 돌아보고, 이어지는 글에서 거래와 대출, 금리, 임대차를 차례로 짚어 보려 한다.

서울 전역이 규제지역이 된 날

대책의 뼈대는 단순하다. 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 묶였고, 주택 가격 구간에 따라 주택담보대출 한도에 차등이 붙었으며, 토지거래허가구역에서는 집을 산 뒤 2년을 직접 살아야 하는 실거주 의무가 생겨 대출을 끼고 여러 채를 사 두는 방식을 막겠다는 취지가 담겼다.

1년 상승률, 서울 평균 10.42%

대책 발표 후 1년 동안 서울 아파트값은 누적 10.42% 올랐다. 직전 1년 같은 기간의 상승률 5.86%와 비교하면 약 두 배다. 집값을 누르려던 대책이 나온 뒤 오히려 오름폭이 커진 셈이어서 평가가 갈릴 수밖에 없다. 구별로 보면 차이가 더 뚜렷해서, 많이 오른 곳과 적게 오른 곳을 나란히 놓고 보면 수요가 어디로 몰렸는지가 한눈에 들어온다.

구분	지역	1년 상승률
상위	성북구	15.52%
상위	강서구	13.78%
상위	서대문구	13.73%
상위	중구	13.60%
상위	영등포구	13.48%
하위	송파구	9.66%
하위	서초구	3.54%
하위	강남구	1.62%

규제를 피해 옆 동네로 옮겨 간 수요

강남3구와 용산을 겨냥한 규제였는데 정작 크게 오른 곳은 강북과 서울 외곽이었다. 고가 주택은 대출과 허가 요건이 까다로워지자 수요가 상대적으로 덜 막힌 중저가 지역으로 옮겨 갔다는 해석이 많다. 서울 밖에서는 성남 분당구가 20% 안팎, 광명이 20% 남짓 오르며 서울보다 더 가팔랐다.

매물 숫자에도 착시가 있다. 서울 아파트 매물은 1년 새 2.2% 늘었다고 하지만, 이는 강남3구 매물이 68.4% 늘어난 영향이 크다. 중랑·강북·금천 같은 중저가 지역은 매물이 40~50% 가까이 줄었다. 평균만 보면 여유가 생긴 것 같아도, 실제로 집을 구하는 사람이 찾는 동네는 오히려 귀해졌다.

투기는 줄었는데 전세가 사라졌다

정부는 규제의 성과로 갭투자 감소를 꼽는다. 국토교통부 집계로 아파트 갭투자 비중이 지난해 10월 37.9%에서 올해 8월 6.1%까지 낮아졌으니, 투기 목적의 거래가 크게 줄었다는 설명이 가능하다.

다만 그 반대편에서 전세 매물이 줄었다. 서울 아파트 전세 매물은 1년 전보다 15.8% 줄어 2만 520건이 됐고, 동대문구(-69.4%)와 구로구(-58.3%), 금천구(-54.1%)는 절반 넘게 사라졌다. 전세가격도 1년간 9.61% 올랐다. 집을 사서 전세를 놓던 수요가 막히면서 전세 물량이 함께 줄어든 흐름이다.

전문가 52명이 매긴 점수는 48.9점

전문가 52명에게 이 대책의 성과를 100점 만점으로 물었더니 평균이 48.9점이었다. 수요를 억제했고 강남3구 가격이 일부 안정됐다는 점은 긍정적으로, 단기 효과에 그쳤고 저가 시장의 매수 심리를 자극했으며 공급 부족이 이어졌다는 점은 부정적으로 꼽았다. 최고점이 92점, 최저점이 0점이었을 만큼 평가 폭이 컸고, 대출 한도를 최대 6억 원으로 묶은 데 대해서는 현금이 많은 사람과 그렇지 않은 사람의 격차를 키웠다는 지적도 나왔다.

1년 성적표에서 무엇부터 읽어야 할까

정리하면 대책 1년의 성적표는 한쪽으로 읽히지 않는다. 투기 거래는 줄었지만 집값은 올랐고, 강남은 눌렸지만 강북과 경기가 올랐고, 매매는 막혔지만 전세는 사라졌다. 이 세 가지가 서로 맞물려 있어서 숫자 하나만 보면 시장을 오해하기 쉽다.

그래서 다음 글에서는 가격이 오르는데도 거래가 오히려 줄어드는 이유부터 따라가 본다. 가격이 오른 동네의 거래량이 같이 늘었는지 확인하는 일이 첫 번째 순서일 것 같다.

 

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서울 아파트값이 오른다는 얘기는 하도 들어서 이제 새롭지도 않은데, 숫자를 가만히 들여다보면 같은 서울 안에서 방향이 갈리고 있다. 한국부동산원 주간 통계와 KB부동산 월간 조사, 그리고 국정감사에서 나온 국토교통부 장관의 말을 한자리에 놓고 보면 요즘 서울 시장이 어떤 표정인지 조금은 읽힌다.

오름세는 여전한데 걸음이 느려졌다

한국부동산원이 발표한 10월 셋째 주(19일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.13% 올랐다. 89주째 이어지는 상승이다. 그래도 오름폭이 전주보다 0.03%p 줄면서 3주 만에 한풀 꺾였다. 한 달 단위로 보는 KB부동산 10월 통계도 비슷한 얘기를 한다. 서울 아파트값은 전월 대비 0.61% 올라 올해 월간 상승률 중 가장 낮았고, 상승폭이 줄어든 게 두 달째다. 조사 방식과 기간이 달라 두 숫자를 곧바로 견줄 수는 없지만, 속도가 줄었다는 방향만큼은 한목소리다.

강남3구는 내리고 강북이 올랐다

그럼 어디가 느려진 걸까. 부동산원 주간 통계를 보면 서초구(-0.32%)와 강남구(-0.31%)가 내렸고, 강남구는 11주째 내림세다. 송파구도 -0.13%로 약했지만 전주(-0.21%)보다는 낙폭이 줄었다. 반대로 성북구와 서대문구는 0.36%로 서울에서 가장 많이 올랐다. 숫자로 정리하면 이렇다.

구분	지역	주간 변동률
하락	서초구	-0.32%
하락	강남구	-0.31%
하락	송파구	-0.13%
상승	성북구·서대문구	0.36%
상승	중구	0.35%
상승	도봉구	0.33%
상승	중랑구	0.31%

월간 성적표도 북쪽이 앞선다

월간 자료로 눈을 돌려도 그림은 비슷하다. KB부동산 기준으로 노원구가 1.52%로 가장 크게 올랐고 종로구 1.32%, 도봉구 1.29%, 성북구 1.25%가 뒤를 이었다. 강남구는 -0.33%, 서초구는 -0.04%로 내렸다. 서울 밖으로 나가면 경기도의 존재감도 만만치 않다. KB 월간에서는 화성 동탄이 2.71%로 가장 높았고, 부동산원 주간에서도 경기 아파트가 0.21% 올라 서울(0.13%)보다 오름폭이 컸다. 그중 화성 병점구가 0.65%로 가장 높았다.

수요가 옮겨갔다고 단정하긴 이르다

강남에서 빠진 수요가 강북으로 넘어간 걸까 싶지만, 가격 변동률만으로는 거기까지 읽어내기 어렵다. 같은 구 안에서도 단지마다 사정이 다르고, 거래가 적은 곳은 변동률이 쉽게 출렁이기 때문에 거래량을 같이 봐야 한다. 대신 분위기를 가늠할 단서는 있다. KB부동산 서울 매매 전망지수가 112.8로 전월보다 3.6포인트 내려 6개월 만에 가장 낮았다. 100을 넘으면 오를 것이라는 응답이 더 많다는 뜻이니 상승 기대는 아직 우세하지만, 힘은 눈에 띄게 빠졌다. 전국 공인중개사무소 6,000여 곳의 응답을 모은 지수다.

장관은 연말까지 둔화를 전망했고, 토허제는 열어뒀다

정부 쪽 시각은 어떨까. 홍지선 국토교통부 장관은 10월 7일 국정감사에서 강남3구와 용산이 마이너스로 돌아섰고 다른 지역도 상승폭이 줄고 있다고 진단했다. 연말까지 상승폭이 계속 줄어들 것이라는 전망도 내놨는데, 어디까지나 전망이라 확정된 결과처럼 받아들이기는 곤란하다. 서울 전역과 경기 12개 지역에 지정된 토지거래허가구역은 올해 말 만료 예정이고, 연장 여부는 시장 상황을 보며 검토하겠다는 입장이다.

그래서 어디부터 들여다보면 좋을까

집은 구 평균이 아니라 한 채로 사는 것이니, 구 단위 숫자는 출발점으로만 삼는 게 좋겠다. 눈길이 가는 단지가 있다면 단지별 실거래가와 거래량부터 열어보는 게 순서가 아닐까 싶다. 부동산원 주간 통계와 KB부동산 월간 조사는 기준이 달라서 한쪽만 믿기보다 둘을 겹쳐 보면 균형이 잡힌다. 토허제 대상 지역이라면 연장 소식과 허가 요건도 계약 전에 챙겨 두면 좋겠다. 다음 주간 동향에서 연속 상승 기록이 이어질지도 지켜볼 만하다.

 

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서울 아파트 전세 시장에서 새 집을 찾아 옮기기보다 살던 집의 계약을 이어 가는 세입자가 늘고 있다. 21일 국토교통부 실거래가 자료 분석에 따르면 올해 하반기 서울 아파트 전세 계약 2만7203건 가운데 갱신계약은 1만5061건으로 55.4%를 차지했다.

하반기 55.4%, 1년 새 11.1%포인트 상승

이 비중은 지난해보다 11.1%포인트 올라 임대차3법이 시행된 뒤 가장 높은 수준이 됐고, 강서구와 중랑구에서는 전세 계약 세 건 가운데 두 건이 재계약이었다. 흐름은 올해 내내 이어졌다. 서울시가 집계한 8월 갱신 비중은 58.9%로 7월 53.0%와 1년 전 43.7%를 모두 웃돌았고, 1~8월 누적도 50.8%로 지난해 같은 기간 41.1%보다 높았다.

갱신계약이 신규 계약을 앞지른 것이 이번이 처음은 아니다. 3월에도 서울 아파트 전월세 갱신 비중이 51.8%로 신규 계약보다 많았다. 다만 이 수치는 월세까지 합친 것이어서 전세만 본 위 비중과는 기준이 다르다.

갭투자 막힌 뒤 줄어든 새 전셋집

이 흐름의 출발점으로 업계는 지난해 10월 15일 대책을 본다. 정부가 서울 전역에서 아파트를 사면 6개월 안에 직접 입주하도록 하면서 갭투자가 어려워졌고, 이 때문에 새로 나오는 전세 물건이 줄었다는 설명이다. 물건이 귀해지는 사이 보증금도 올라 세입자는 이사를 가도 재계약을 해도 부담이 큰 상황이 됐다. 한국부동산원에 따르면 7월 서울 아파트 전세 실거래가격지수는 1년 전보다 11.90% 올랐다.

신규 계약 38% 감소, 매물은 2만 건 안팎

재계약이 늘어난 만큼 새로 맺는 전세 계약은 줄어, 올해 1~8월 서울 아파트 신규 전세 계약은 지난해 같은 기간보다 38% 감소했고 전체 전세 계약도 25.7% 줄었다. 거래가 줄어든 흐름은 8월 집계에서도 같았다. 서울시 집계로 8월 전세 거래량은 7263건으로 전월보다 18.0%, 1년 전보다 32.2% 줄었다. 다만 15일 기준 신고분이어서 신고 기한 안에 건수가 더 늘 수 있는데, 서울시 관계자는 비수기를 감안해도 감소 폭이 크다고 설명했다. 시장에 나온 물건도 같은 방향이어서, 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 20일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만680건이고 이 업체의 9월 중순 집계에서는 1년 전보다 13.3% 적었다.

재계약은 늘고 매물은 줄었다

재계약 비중, 전세 매물 감소 폭, 전셋값 상승률을 자치구별로 놓았다.

하반기 전세 계약 중 갱신계약 비중(%)

서울 전체55.4%

강서구67.2%

중랑구66.6%

서울 아파트 전세 매물 증감(1월 1일~10월 20일, %)

서울 전체-10.3%

노원구-34.8%

도봉구-42.8%

구로구-47.5%

동대문구-48.6%

금천구-58.4%

막대 길이는 감소율의 크기다. 금천구는 178건에서 74건으로 줄었다.

올해 1~9월 서울 아파트 전셋값 상승률(%)

서울 평균8.21%

도봉구10.43%

강북구10.75%

노원구12.96%

성북구13.58%

외곽일수록 변화가 컸다

매물 감소는 서울 평균보다 외곽 자치구에서 훨씬 두드러졌다. 아실 집계로 서울 아파트 전세 매물은 1월 1일 2만 3,060건에서 10월 20일 2만 680건으로 10.3% 줄었는데, 금천구는 58.4%, 동대문구는 48.6%, 구로구는 47.5%가 빠졌다. 한국부동산원 기준 올해 1~9월 서울 아파트 전셋값은 평균 8.21% 올랐고, 성북구(13.58%)와 노원구(12.96%)가 상승을 이끌었다. 매물은 줄고 가격은 오르는 흐름이 외곽에서 더 세게 나타난 셈이다.

갱신권 대신 합의로 잇는 재계약

재계약의 모양도 달라졌다. 서울시에 따르면 8월 갱신계약 가운데 계약갱신요구권을 쓴 비중은 48.7%로 1년 전 57.0%보다 낮아졌다. 권리 없이 집주인과 합의해 이어 간 재계약이 절반을 넘었다는 뜻이다. 이 권리를 쓰면 보증금 인상률이 5% 이내로 묶이지만 한 번만 쓸 수 있어, 앞으로 전월세가 더 오를 것으로 보는 세입자들이 권리를 아껴 두는 것으로 시장에서는 풀이한다.

결국 갭투자 제한이 매물 감소와 보증금 상승, 재계약 확대로 이어지는 연쇄가 시장을 움직이고 있는 셈이다. 서울시의 9월 거래 분석이 나오면 갱신 비중이 8월의 58.9% 수준에서 이어지는지 확인할 수 있고, 이사철에 새 전세 물건이 얼마나 나오는지도 함께 가늠할 지표가 된다. 실거래가 통계는 신고 기한이 지나며 보강되므로 최근 달의 수치는 조금씩 달라질 수 있다.

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서울 아파트 임대차 시장에서 올해 1~9월 월세 거래가 전세 거래보다 많았다. 서울부동산정보광장 자료를 보면 전체 전월세 17만 2,027건 가운데 월세가 8만 7,740건으로 51.0%를 차지했다. 월세가 늘어난 결과라기보다 전세가 빠르게 빠져나간 결과이고, 그 흔적은 자치구마다 다르게 나타났다. 평균 월세도 1년 사이 20만원 넘게 올라 세입자가 체감하는 주거비 부담이 함께 커졌다.

1~9월 월세 비중 51.0%

같은 기간 전세 거래는 8만 4,287건으로 월세보다 3,453건 적었다. 지난해 같은 기간 월세 비중은 43.7%였으니 1년 사이 7.3%포인트 높아진 셈이다. 서울부동산정보광장이 집계를 시작한 2011년 이후 연간 기준으로 월세 비중이 50%를 넘은 해는 없었고, 지난해 연간 비중 44.5%가 가장 높았다. 올해 1~9월 수치는 이 기록을 이미 넘어섰다.

월세가 늘어서가 아닌 전세의 감소

비중이 뒤집힌 까닭은 월세가 늘어서가 아니라 전세가 더 빠르게 줄었기 때문이다. 올해 1~9월 전세 거래량은 27.5% 줄었고, 월세 거래량은 2.8% 줄어드는 데 그쳤다. 지난해 같은 기간 월세는 9만 310건, 전세는 11만 6,272건이었으니, 월세는 소폭 줄고 전세는 크게 줄면서 두 거래의 순서가 바뀐 것이다. 월세 비중이 올랐다고 월세를 찾는 사람이 갑자기 많아졌다는 뜻은 아니다.

월세 우위 자치구 4곳에서 13곳으로

월세 거래가 전세보다 많은 자치구는 지난해 같은 기간 4곳에서 올해 13곳으로 늘었다. 강남구, 마포구, 용산구 등 9곳이 새로 포함됐고, 종로구는 월세 비중이 65.6%로 가장 높았다.

상승 폭이 가장 컸던 곳은 중랑구로, 월세 비중이 44.6%에서 64.9%로 20.3%포인트 올랐다. 이 구에서는 월세 거래가 2,166건에서 4,151건으로 91.6% 늘었고 전세 거래는 2,687건에서 2,244건으로 16.5% 줄어, 한 해 사이 거래 구성이 거의 뒤집혔다. 강남구도 월세 8,406건, 전세 7,170건으로 월세가 앞서면서 월세 비중이 48.6%에서 54.0%로 높아졌다. 반대로 양천구는 42.1%로 가장 낮아서, 같은 서울 안에서도 지역별 차이가 뚜렷했다.

월세가 절반을 넘어섰다

월세 비중, 거래 감소 폭, 평균 월세를 차례로 놓았다.

서울 아파트 임대차 거래 중 월세 비중(%)

지난해 1~9월43.7%

지난해 연간44.5%

올해 1~9월51.0%

올해 1~9월 거래량 감소율(%)

전세-27.5%

월세-2.8%

막대 길이는 감소율의 크기다.

서울 아파트 평균 월세(만원)

지난해 9월144.3만원

올해 9월166.1만원

평균 월세 166만 1,000원

한국부동산원 조사에서 올해 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만 1,000원으로 1년 전 144만 3,000원보다 21만 8,000원 높았다. 중위 월세도 120만원에서 140만원으로 올랐다. 전세 거래가 급감하며 월세 비중이 역전되고, 오른 월세가 세입자의 주거비 부담으로 번지는 흐름이다.

이번 수치는 계약일 기준 신고 자료여서 이후 신고나 계약 해제에 따라 달라질 수 있다. 10월 이후 거래가 더 쌓이면 올해 연간 기준으로도 월세 비중이 50%를 넘는지 확인된다. 월세가 전세를 앞서는 자치구가 13곳에서 더 늘어날지도 같은 자료로 볼 수 있다.

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수도권 토지거래허가구역의 지정 기간이 올해 12월 31일 끝난다. 정부가 연장 여부를 공식 확정하지는 않았지만, 규제 밖 경기 외곽의 오름세가 커지면서 연장과 추가 지정을 점치는 관측이 나온다.

서울 25개 구·경기 12곳 올해 말 만료

지난해 10·15 대책으로 묶인 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역의 토허구역은 12월 31일에 지정 기간이 끝난다. 경기에서는 과천·광명·의왕·하남과 성남·수원·안양 일부, 용인 수지구가 해당한다. 반면 올해 7월 5일 추가로 묶인 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시는 2027년 12월 31일까지 적용된다. 나중에 지정된 곳이 내년 말까지 가는 만큼 기존 지역도 연장되리라는 시각이 나온다.

국토부 장관의 수요 인정 발언

홍지선 국토교통부 장관은 지난 7일 국회 국정감사에서 토허제에 대해 어느 정도 수요가 있다고 본다고 답했다. 폐지보다는 유지 쪽에 무게가 실린 발언으로 읽힌다. 정부는 올해 9월에도 토허구역 실거주 의무 유예 시한을 2027년 말까지 1년 늘렸고, 규제를 한 번에 풀기보다 손질을 이어 가는 흐름이다. 이 조치로 세입자가 있는 집을 산 사람은 입주 시기를 최장 3년 3개월까지 미룰 수 있고, 늦어도 2029년 말까지는 들어가 살아야 한다. 서울 아파트 매물이 약 7만 건으로 늘어난 상황에서 나온 조치다.

규제 밖 경기 외곽으로 옮겨 간 수요

10월 첫째 주 서울 아파트값은 0.12% 올라 87주 연속 상승했고, 올해 누적 상승률은 8.31%다. 경기는 주간 0.18%, 누적 5.52%를 기록했다. 강남3구와 용산구는 내렸지만 비규제 지역인 군포(0.27%), 수원 권선구(0.33%), 부천 원미구(0.32%), 화성 병점구(0.33%)는 경기 평균을 웃돌았다. 이들 지역의 주간 상승률은 서울 전체의 0.12%보다 높았고, 중저가 단지 수요가 규제 밖으로 번진 모양새다.

이미 묶인 규제 지역에서도 오름세는 이어졌다. 수원 영통구 0.62%, 성남 분당구 0.56%, 안양 동안구 0.41%, 용인 기흥구 0.35%, 화성 동탄구 0.33%, 의왕시 0.32%였다.

규제 밖 경기 외곽이 서울보다 더 올랐다

서울 전체 평균과 경기 외곽 몇 곳의 주간 상승률을 나란히 놓았다.

10월 첫째 주 주간 아파트 매매가 상승률(%)

서울 전체0.12%

군포0.27%

부천 원미구0.32%

수원 권선구0.33%

화성 병점구0.33%

올해 수도권 주택 착공(천 호)

연간 목표26만 8천 호

8월까지 실제 착공약 8만 6천 호

8월까지 착공은 목표의 약 32%다.

공급도 변수로 남아 있다

같은 국정감사에서 국토교통부는 올해 수도권 착공 목표 26만 8천 호를 채우기 어렵다는 점을 인정했다. 8월까지 착공이 약 8만 6천 호로 목표의 32% 수준이라, 100%를 맞추려면 남은 석 달 동안 18만 호 넘게 착공해야 한다. 홍지선 장관은 착공이 4분기에 몰리는 걸 감안하면 목표의 80~88%는 가능하다고 밝혔다. 공급이 더디면 정부가 토허제 같은 수요 관리 수단을 당분간 이어 갈 수 있다는 해석도 나온다.

전문가들이 보는 추가 지정 가능성

리얼투데이 연구원은 매수세가 경기 외곽과 교통 거점으로 옮겨 가고 있고, 이 흐름이 4분기까지 이어지면 연말에 일부 지역의 추가 지정이 검토될 수 있다고 내다봤다. 다른 전문가는 토허구역 지정만으로 집값 상승을 막기는 어렵고 거래를 주춤하게 하는 정도의 효과에 그칠 것이라고 평가했다. 추가 지정 후보로는 화성 병점구, 수원 권선구, 안양, 남양주가 거론된다.

결국 연장 쪽으로 기운 분위기 속에서 규제 밖 경기 외곽이 다음 후보로 떠오른 셈이다. 연말 전에 정부가 연장 범위와 추가 지정 지역을 어떻게 정하는지가 우선 확인할 일정이고, 11월과 12월 주간 통계에서 경기 외곽 상승률이 계속 높게 나오는지도 함께 볼 대목이다.

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