주택담보대출 한도 6억·4억·2억…집값보다 자기자금이 문턱이 된 서울 시장

거래가 줄어든 이유를 하나만 꼽으라면 많은 전문가가 대출을 먼저 말한다. 집값은 올랐는데 빌릴 수 있는 돈은 가격대에 따라 정해져 있기 때문이다. 이번 글은 그 한도를 구간별로 정리해 본다.

가격대별로 갈린 한도

10·15 대책 이후 서울에서는 주택 가격에 따라 주택담보대출 한도가 달라진다. 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 원을 넘고 25억 원 이하이면 최대 4억 원, 25억 원을 넘으면 최대 2억 원이다. 구간별 한도를 표로 놓으면 한눈에 들어온다.

비싼 집일수록 커지는 자기 돈의 몫

한도가 집값에 비례해 늘지 않으니 집이 비쌀수록 대출이 메우는 비중은 작아지고, 나머지는 자기자금이나 가족의 도움, 기존 집을 판 돈으로 채워야 한다. 예를 들어 25억 원이 넘는 집은 대출로 보탤 수 있는 돈이 2억 원까지여서 나머지는 스스로 마련해야 한다.

같은 서울이어도 어느 가격대를 보느냐에 따라 문턱 높이가 다르다는 뜻이다. 고가 주택일수록 자기자금 비중이 곧 구매 자격이 되는 구조다.

대출이 바꾼 지역별 흐름

고가 주택 쪽 문턱이 높아지자 수요가 대출 한도 안에서 살 수 있는 중저가 지역으로 옮겨 갔다는 해석이 나온다. 지난 1년간 성북·서대문·강서가 많이 오르고 강남과 서초가 덜 오른 흐름과 겹친다. 다만 대출 하나만으로 설명하기는 어렵고, 토지거래허가구역과 세금, 공급 부족이 함께 작용했다고 보는 편이 맞다.

엇갈리는 평가

전문가 52명을 대상으로 한 조사에서 대출 규제는 현금이 많은 사람과 중저소득층의 격차를 키웠다는 비판을 받았다. 한도가 묶이면서 내 집 마련의 기회가 줄었다는 주장이다. 반대로 아파트 갭투자 비중이 지난해 10월 37.9%에서 올해 8월 6.1%로 내려간 점은 규제의 성과로 꼽힌다. 개선 방향으로는 대출을 일괄 축소하기보다 실수요자를 보호하면서 투자 수요를 관리하는 쪽으로 설계해야 한다는 의견이 많았다.

전세로도 번진 문턱

대출 규제는 전세자금대출 강화로도 이어졌고, 전세를 구하던 수요가 월세로 옮겨 가는 원인 가운데 하나로 지목되는 이유가 여기에 있다. 전세는 목돈이 부족한 사람들이 대출에 기대 구하는 경우가 많아서, 이 대출이 조여지면 전세를 포기하고 월세로 눈을 돌리는 사람이 늘 수 있다. 이 이야기는 임대차 시장을 다루는 글에서 다시 이어 본다.

금리가 오르면 이 문턱은 어떻게 달라질까

한도는 정해져 있어도 이자 부담은 금리에 따라 달라진다. 같은 금액을 빌려도 금리가 오르면 매달 내는 돈이 늘어나기 때문에 사는 사람의 부담은 한도 숫자보다 더 커질 수 있다.

그래서 다음 글에서는 한국은행이 10월에 내린 기준금리 결정을 정리한다. 금리를 올려 온 흐름이 집값과 대출에 어떤 신호를 주는지 살펴본다.

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